Odhad nemovitosti pro hypotéku? Banka ho bere opatrněji než inzerát

Dohodnete se s prodávajícím na ceně bytu, banka ale nechá udělat vlastní odhad a ten vyjde o několik set tisíc níž. Úvěr se pak počítá z nižší hodnoty a vy musíte doplatit rozdíl z vlastních peněz. Proto je dobré vědět, kdo odhad dělá, podle čeho a jak se k němu postavit. Nejprve základy, potom detaily, které rozhodují o tom, zda odhad dopadne dobře.

K čemu odhad slouží

Nemovitost slouží jako zástava za úvěr. Banka potřebuje vědět, kolik by za ni získala, kdyby ji musela prodat, a podle toho nastaví výši úvěru.

Odhad tedy není posudek, kolik byt „stojí“ pro vás. Je to opatrný pohled věřitele, který počítá s tím, že prodej může trvat a probíhat v horších podmínkách.

Z odhadu se vychází při výpočtu poměru půjčky k hodnotě zástavy. Čím je poměr nižší, tím lepší podmínky banka obvykle nabídne.

Kdo odhad dělá

Odhady vypracovávají znalci nebo odhadci, se kterými banka spolupracuje, případně vlastní interní oceňovatelé. Klient si zpravidla nemůže vybrat libovolného.

Posuzuje se stav, lokalita, velikost, dispozice, technický stav domu a právní stav. Odhadce může vyžadovat prohlídku nebo vyjít z dokumentace.

Poplatek za odhad někdy hradí klient, jindy je v ceně úvěru nebo je zdarma. Podmínky se u jednotlivých bank liší, zeptejte se předem.

Proč bývá odhad nižší než inzerce

Cena v inzerátu je představa prodávajícího, kdežto odhad vychází z porovnání podobných prodejů. Pokud se v okolí prodávalo levněji, odhad to zohlední.

Ve vyhledávaných lokalitách a v době rychle rostoucích cen může odhad zaostávat, protože data jsou o něco starší než aktuální nabídky.

Další důvody jsou technický stav, chybějící výtah, hluk nebo právní zátěže. Mohou hodnotu snížit.

Co dělat, když odhad vyjde nižší

Nejprve si vyžádejte popis, z čeho odhadce vycházel. Zkontrolujte, zda měl správné údaje o ploše, patře a stavu bytu.

Pokud najdete chybu, upozorněte na ni bankéře a doložte ji dokumentací. Oprava podkladů je možná častěji, než by se zdálo.

Další možností je vyjednat s prodávajícím nižší cenu nebo doplatit rozdíl z úspor. Případně zkuste jinou banku, protože odhadci se v hodnocení mohou lišit.

Co připravit pro hladký odhad

• Výpis z katastru nemovitostí a snímek katastrální mapy.
• Půdorys nebo rozměry bytu.
• Informace o fondu oprav a plánovaných investicích.
• Přehled rekonstrukcí s daty, pokud existují.

Čím úplnější podklady dodáte, tím méně odhadce domýšlí. Doložené nové okna nebo rozvody mohou hodnotu podepřít.

Pokud je byt v dobrém stavu, ukažte ho zjevně uklizený. Dojem z prohlídky ovlivňuje hodnocení víc, než se přiznává.

Časté otázky

Platí odhad navždy?

Ne, bývá platný omezenou dobu, často v řádu měsíců. Pokud se koupě protáhne, banka může vyžadovat aktualizaci. Zeptejte se, jak dlouho odhad platí a kdo ho případně zaplatí podruhé.

Mohu použít vlastní odhad od znalce?

Záleží na bance. Některé akceptují jen odhady svých odhadců, jiné vlastní posudky uznají za podmínek. Před objednáním placeného posudku si ověřte, zda ho banka vůbec přijme.

Ovlivní odhad úrokovou sazbu?

Často ano, nepřímo. Nižší odhad znamená vyšší poměr úvěru k hodnotě zástavy, a tím horší nabídku. Přesná pravidla určuje každá banka, proto požádejte o výpočet při různých poměrech.

Zdroje

• Česká národní banka
• Ministerstvo pro místní rozvoj ČR