Jak spočítat, kolik z příjmu můžete dát za bydlení

Dvojice s čistým příjmem 70 000 Kč měsíčně se rozhoduje, zda si může dovolit vyšší byt. Prodejce říká, že hypotéku dostanou. Kolik z příjmu ale mohou dát za bydlení, aby jim zbylo na život a na horší časy? Modelový výpočet níže používá vymyšlená čísla, ale postup je přenosný na vaši domácnost. Ukáže, co všechno do nákladů patří a jak odhadnout, zda je rozpočet odolný.

Výchozí situace dvojice

Dvojice bydlí v nájmu a plánuje koupit byt s hypotékou. Společný čistý měsíční příjem činí 70 000 Kč. Zatím nemají děti, ale počítají s nimi. Mají rezervu na účtu a žádné jiné dluhy.

Odhad splátky dostali od banky orientačně na 18 000 Kč měsíčně. Hned jim bylo jasné, že splátka je jen jedna část. Mnoho lidí vychází jen z ní a ostatní podceňuje. Proto si sepsali všechny náklady.

Cílem je zjistit podíl bydlení na příjmu. Pak jej porovnat s ukazateli a vlastní tolerancí. Čísla slouží jako podklad rozhodnutí, ne jako verdikt.

Co všechno do nákladů na bydlení patří

Seznam bývá delší, než lidé čekají. Zahrnuje stálé a proměnlivé položky. Vlastní byt přináší výdaje, které v nájmu nemáte.

• Splátka hypotéky včetně případných poplatků.
• Energie, voda, teplo a internet.
• Příspěvek do fondu oprav a zálohy společenství.
• Pojištění nemovitosti a domácnosti.
• Daň z nemovitosti a drobná údržba.

Do výdajů přidejte rezervu na opravy uvnitř bytu, třeba na spotřebiče a koupelnu. Neplánované opravy se dějí. Odhad stanovte měsíčně. Stranou pak odkládejte pravidelně.

Výpočet podílu

Dvojice sečetla: splátka 18 000 Kč, energie a služby 4 000 Kč, fond oprav a zálohy 3 000 Kč, pojištění a daň s údržbou 1 000 Kč. Celkem 26 000 Kč. Z příjmu 70 000 Kč to je zhruba 37 %.

Zbývá 44 000 Kč na jídlo, dopravu, volný čas, spoření a ostatní výdaje. Dvojice si ověřila, že dosavadní výdaje bez nájmu činí o něco méně. Rozpočet se tedy zdá zvládnutelný. Číslo samo ale nestačí.

Orientačně se často uvádí, že bydlení by nemělo přesáhnout zhruba třetinu příjmu. Jde o hrubé vodítko, nikoli pravidlo. Domácnosti s nižšími příjmy mají podíl vyšší, s vyššími nižší. Důležité je, kolik vám zbývá.

Zátěžový test: refixace a pokles příjmu

Hypotéka má fixaci, po které se sazba může změnit. Dvojice si spočítala, co by znamenalo zvýšení splátky o 4 000 Kč. Náklady na bydlení by činily 30 000 Kč, tedy asi 43 % příjmu. Zbývalo by 40 000 Kč.

Poté zkusila i pokles příjmu o desetinu, tedy o 7 000 Kč, na 63 000 Kč. Při vyšší splátce by bydlení tvořilo téměř 48 % příjmu. Zbývalo by 33 000 Kč. Takový scénář je zvládnutelný jen s rezervou a omezením výdajů.

Zátěžový test neříká, že se to stane, ale co by se stalo. Zvolte nepříznivé, ale reálné situace: vyšší sazba, mateřská dovolená, ztráta zaměstnání. Pokud rozpočet vydrží, jste na bezpečné straně. Pokud ne, upravte plán.

Orientační pravidla a proč nejsou univerzální

Banky posuzují příjem a výdaje podle vlastních postupů. Schválená výše úvěru neznamená, že je bezpečná pro vás. Banka počítá minimální životní náklady, vy skutečné. Mezi tím může být velký rozdíl.

Podíl 37 % u dvojice bez dětí je jiný než u rodiny se dvěma dětmi. Děti zvyšují jiné výdaje, třeba na stravu, školku a dopravu. Proto počítejte i s plánovanými změnami. Rozpočet by měl vydržet i bez dalšího příjmu.

Měřítkem je také rezerva. Dvojice s dostatečnou rezervou unese vyšší podíl než domácnost bez úspor. Zvažte ji spolu s podílem. Teprve obojí dohromady dá obraz.

Když je podíl vysoký

Možností je několik: levnější nemovitost, vyšší vlastní vklad, delší doba splácení nebo odložení koupě. Každá má cenu. Delší splácení sníží splátku, ale zvýší celkové úroky. Vyšší vklad vyžaduje více úspor.

Zvažte také, zda nemůžete snížit jiné výdaje. Pravidelné předplatné a leasing zvyšují zátěž. Prověřte rozpočet po položkách. Úspory přicházejí z několika drobných míst.

Před podpisem hypotéky se poraďte s nezávislým poradcem a vyžádejte si propočet několika variant. Porovnejte celkové náklady, ne jen splátku. Rozhodnutí je dlouhé. Čas na rozmyšlenou si vezměte.

Můj tip: Doporučila bych vyzkoušet si budoucí splátku dopředu. Půl roku před koupí odkládejte na zvláštní účet částku rovnou plánované splátce a dalším nákladům. Poznáte, zda rozpočet vydrží, a rezerva se mezitím zvětší.

Zdroje

• Česká národní banka
• Český statistický úřad