Při koupi bytu zaplatíte víc než kupní cenu

Kdo si při koupi bytu spočítá jen kupní cenu a splátku hypotéky, bude překvapen. K ceně se přidávají poplatky, odměny za služby, náklady na vybavení a rezerva na opravy. Mnoho lidí věří, že vše potřebné zaplatí jednou a hotovo. Skutečnost je složitější. Následující omyly a opravy k nim pomáhají sestavit realističtější rozpočet. Výše poplatků a daňová pravidla se mění, aktuální stav ověřte.

Omyl: kupní cena je celková cena

Kupní cena je jen základ. Přibývají poplatky za návrh na vklad do katastru nemovitostí, náklady na ocenění, případné poplatky za zpracování úvěru a služby právníka nebo advokátní úschovy. Souhrn může být citelný.

Pro ilustraci: byt za 4 000 000 Kč plus vedlejší náklady ve výši dvou procent z ceny jsou dalších 80 000 Kč. Skutečný podíl se liší podle situace. Počítejte s rezervou.

Sestavte si tabulku všech jednorázových výdajů a porovnejte nabídky služeb. Požádejte o rozpis nákladů předem. Překvapení tak omezíte.

Omyl: platí se daň z nabytí nemovitosti

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena a při koupi se v současnosti neplatí. Dříve ji hradil většinou kupující, takže starší zkušenosti a články mohou být zavádějící. Aktuální stav ověřte, předpisy se mohou měnit.

Prodávající může naopak řešit daň z příjmu z prodeje. Záleží na době vlastnictví a účelu. Informace o osvobození si zjistěte u finanční správy.

Spoléhat na rady od známých z doby před lety je riziko. Ověřujte aktuální pravidla. Při větších částkách pomůže poradit se s odborníkem.

Omyl: právník je zbytečný luxus

Koupě bytu je největší nákup života a chyba ve smlouvě může stát mnohem víc než honorář. Právník zkontroluje smlouvu, prověří stav nemovitosti v katastru a ošetří bezpečné předání peněz. Pomůže odhalit zástavy, věcná břemena nebo spory.

Peníze za kupní cenu se často ukládají do úschovy, aby je prodávající dostal až po zápisu vlastnictví. Tato služba má svou cenu, ale chrání obě strany. Zjistěte, kdo úschovu zajistí.

Požadujte přesnou nabídku služeb s popisem toho, co zahrnuje. Zajímejte se i o odpovědnost za chyby. Levnější nemusí být lepší.

Omyl: byt je po koupi hotový

Většina bytů vyžaduje investice po nastěhování: nátěry, podlahy, kuchyň, spotřebiče, nábytek nebo vybavení koupelny. I dobře udržovaný byt má drobné opravy. Počítejte s rozpočtem na úpravy.

U starších bytů prověřte stav rozvodů, oken a společných částí domu. Rekonstrukce stoupacích vedení nebo fasády se promítne do poplatků. Zeptejte se vlastníků na plánované opravy.

Mějte rezervu, která pokryje nečekané výdaje. Někteří doporučují vyhradit si určité procento z ceny. Přesné číslo záleží na stavu bytu.

Omyl: měsíční náklady končí u splátky

Kromě splátky platíte příspěvek do fondu oprav nebo zálohy na služby, energie, pojištění a případně poplatky za garážové stání. Jejich součet může být výrazný. Zjistěte skutečné náklady od současného majitele nebo správce.

Pokud se úrok po skončení fixace zvýší, vzroste i splátka. Zkuste si propočítat vyšší úrok. Zjistíte, zda rozpočet snese výkyv.

Do měsíčního rozpočtu započítejte i vyšší náklady na dojíždění nebo parkování. Poloha bytu je ovlivňuje. Nejde jen o cenu za metr čtvereční.

Jak sestavit realistický rozpočet

Rozdělte výdaje na jednorázové a měsíční. Jednorázové zahrnují poplatky, služby, stěhování a úpravy. Měsíční splátku, zálohy a pojištění.

Ke každé položce přidejte rezervu. Odhady bývají optimistické. Lepší je naplánovat víc a případně ušetřit.

Před podpisem projděte rozpočet s poradcem nebo někým, kdo má zkušenost. Nezávislý pohled odhalí slepá místa. Nespěchejte, rozhodnutí je dlouhodobé.

Časté otázky

Kolik peněz mít navíc k ceně bytu?

Obecné číslo neexistuje, záleží na stavu bytu, způsobu financování a služeb. Počítejte s rezervou na poplatky, stěhování a úpravy. Přesný rozpis si vyžádejte u poskytovatelů služeb.

Platí poplatek za vklad do katastru kupující?

Obvykle se dohodou rozhodne, kdo jej uhradí, často kupující. Výši a pravidla ověřte u katastrálního úřadu. Podmínky zapište do smlouvy.

Je nutná advokátní úschova?

Není povinná, ale chrání před rizikem, že jedna strana peníze nebo byt nedostane. Při větších částkách se její použití běžně doporučuje. Poraďte se s právníkem.

Zdroje

• Český úřad zeměměřický a katastrální
• Finanční správa České republiky