Jak zvolit délku splatnosti hypotéky a nepřeplatit zbytečně

Délku splatnosti hypotéky volte podle nejvyšší splátky, kterou bezpečně zvládnete i při horším období, a nikoli podle toho, kolik vám banka půjčí. Kratší doba šetří na úrocích, delší dává větší prostor v rodinném rozpočtu. Rozdíl v přeplatku přitom bývá v řádu milionů. Proto se vyplatí porovnat alespoň tři varianty vedle sebe. Následující příklad je ilustrační, počítá s jednou sazbou po celou dobu a ukazuje hlavně poměry mezi variantami.

Tři varianty na jedné půjčce

Vezměme úvěr 3 000 000 Kč se sazbou 5 % ročně. Pro zjednodušení platí stejná sazba po celou dobu, což ve skutečnosti nenastane, protože se po fixaci sazby mění. Počítáme s klasickými stejnými splátkami.

Splatnost	Měsíční splátka	Celkem zaplaceno	Přeplatek
20 let	asi 19 800 Kč	zhruba 4,75 mil. Kč	zhruba 1,75 mil. Kč
30 let	asi 16 100 Kč	zhruba 5,8 mil. Kč	zhruba 2,8 mil. Kč
40 let	asi 14 500 Kč	zhruba 6,9 mil. Kč	zhruba 3,9 mil. Kč

Ze srovnání je vidět, že prodloužení z 30 na 40 let sníží splátku jen o necelých 1 600 Kč, ale přeplatek naroste o víc než milion. Prodloužení z 20 na 30 let sníží splátku víc, o zhruba 3 700 Kč.

Co nižší splátka říká o bezpečí

Nižší splátka znamená větší odstup od okamžiku, kdy by rozpočet přestal stačit. Při výpadku příjmu nebo růstu sazby po konci fixace vás ochrání. To je hlavní důvod, proč lidé volí delší dobu.

Bezpečí však není zadarmo. Platíte jej vyšší celkovou částkou. Rozhodnutí je kompromis mezi pohodlným dneškem a levnějším úvěrem.

Pomáhá rozlišit, zda potřebujete delší splatnost kvůli nízkému příjmu, nebo jen proto, že vám ji banka nabídla. V prvním případě je rozumná. Ve druhém ji můžete zkrátit.

Proč dlouhá splatnost není automaticky past

Většina úvěrů umožňuje mimořádné splátky. Můžete tak sjednat delší dobu a při dobrém příjmu splácet rychleji. Pokud smlouva dovoluje částečné mimořádné splátky bez poplatku, získáte pružnost zdarma.

Podmínky se ale liší. Někdy je mimořádná splátka zdarma jen na konci fixace nebo do určitého ročního limitu. Jindy se platí poplatek, jehož výši omezuje zákon. Proto se ptejte přímo.

Delší splatnost s disciplinovanými mimořádnými splátkami tak může vyjít podobně jako kratší doba. Slabou stránkou je disciplína. Pokud si nevytvoříte pravidlo, peníze se rozpustí v běžných výdajích.

Kdy zvolit kratší dobu

Kratší splatnost se hodí, když máte vysoký a stabilní příjem. Také když splácíte v pozdějším věku a chcete mít úvěr splacený před důchodem. A tehdy, kdy ve splátce zůstává dost rezervy i po zaplacení všech běžných výdajů.

Zvažte také plánované změny. Dítě ve škole, rekonstrukce nebo změna práce zvedají výdaje. Splátka, která dnes vypadá pohodlně, za pár let nemusí být.

Banky při posuzování žádosti sledují věk žadatele i poměr splátek k příjmu. Podmínky se liší a mění, proto je ověřte u konkrétních poskytovatelů. Nezapomeňte, že vyšší splátka může snížit částku, kterou vám banka schválí.

Postup: jak spočítat vlastní variantu

1. Spočítejte čisté měsíční příjmy domácnosti a všechny pravidelné výdaje.
2. Určete částku, kterou byste uhradili i při zhoršené situaci, například po poklesu příjmu o pětinu.
3. Požádejte o simulaci alespoň pro tři splatnosti a porovnejte splátku i celkový přeplatek.
4. Zjistěte, jaké jsou podmínky mimořádných splátek.
5. Vyberte nejkratší dobu, jejíž splátku zvládnete i ve zhoršené situaci.

Při simulaci nepoužívejte jen jednu sazbu. Zkuste přidat jeden až dva procentní body a sledujte, kam se splátka posune. Banky mívají kalkulačky, ale výsledky je nutné brát jako orientační.

Výsledek pak probírejte s partnerem. Nejčastější chybou je volit splatnost podle splátky, která vyhovuje jen na papíře.

Časté otázky

Dá se splatnost později změnit?

Ano, obvykle při refinancování nebo po dohodě s bankou, často na konci fixace. Změna může být zpoplatněná a banka znovu posoudí váš příjem. Pokud plánujete změnu, ověřte si podmínky předem.

Je lepší kratší doba a vyšší splátka?

Záleží na rezervě. Kratší doba šetří na úrocích, ale zvyšuje měsíční zátěž. Pokud po splátce zůstává dostatek peněz i na výpadek příjmu, je kratší doba výhodná. Jinak je bezpečnější delší.

Jak ovlivní splatnost schválení úvěru?

Kratší doba znamená vyšší splátku, a ta se promítá do poměru splátek k příjmu. Banka tak může schválit nižší částku. Delší doba částku zvyšuje, ale zvyšuje i přeplatek.

Můj tip: Doporučila bych vybrat delší splatnost jen tehdy, když si současně nastavíte pravidelnou mimořádnou splátku třeba ve výši jedné pětiny ušetřeného rozdílu. Ušetříte na úrocích a zachováte si východisko pro horší měsíce.

Zdroje

• Česká národní banka
• Ministerstvo financí ČR
• Česká obchodní inspekce