Refinancování hypotéky se vyplatí, jen když úspora převýší poplatky

Nižší úrok u konkurence vypadá lákavě, ale refinancování není zadarmo. Vedle úspory na splátce se objeví poplatek za odhad, zřízení zástavy, případně náklady na předčasné splacení. Vyplatí se jen tehdy, když ušetřená částka za rozumné období převýší tyto položky. Rozhoduje také, zda refinancujete při skončení fixace, nebo uprostřed, protože podmínky se liší. Níže najdete situace, kdy ano a kdy raději ne.

Co refinancování znamená

Refinancování znamená, že nový úvěr splatí starý. Nová hypotéka může být u stejné nebo jiné banky a má jiné podmínky.

Důvodem bývá nižší úrok, lepší pojištění, změna doby splatnosti nebo dofinancování například rekonstrukce.

V obou případech banka provede nové posouzení příjmu a nemovitosti. Podmínky tedy nejsou automaticky příznivější než dříve.

Kdy se vyplatí

Nejlepší chvíle je konec fixace. Banka v té době obvykle neúčtuje poplatek za předčasné splacení a můžete si vybrat z aktuální nabídky.

Vyplatí se také tehdy, když se úrok výrazně snížil a zbývá dost let k splácení. Čím delší doba, tím víc úspora naroste.

Smysl má i tehdy, když dosavadní banka nabídne jen horší podmínky a ochotu vyjednávat nemá.

Kdy se nevyplatí

Zbývá-li splatit krátkou dobu nebo malou částku, úspora bývá menší než poplatky. Výpočet to ukáže rychle.

Uprostřed fixace mohou mít předčasné splacení vyšší náklady. Zákon obvykle omezuje, co smí banka účtovat, ale přesnou výši zjistěte ve smlouvě a u bankéře.

Pozor také na zhoršení situace. Pokud se zvýšily výdaje nebo klesl příjem, nová banka může požadovat méně příznivé podmínky.

Jak spočítat bod zvratu

Sečtěte všechny jednorázové náklady refinancování: odhad, poplatky, správní náklady, případně náklady na předčasné splacení. Součet vydělte měsíční úsporou na splátce.

Ilustrace: náklady 15 000 Kč a úspora 1 500 Kč měsíčně znamenají bod zvratu po deseti měsících. Pokud zbývá splácet alespoň několik let, refinancování se vyplatí.

Do výpočtu zahrňte i změnu doby splatnosti. Nižší splátka s delší dobou může stát víc na úrocích.

Co ještě vyjednat nebo ověřit

Zeptejte se stávající banky na úpravu sazby. Někdy nabídne srovnatelnou podmínku bez nových poplatků.

Zjistěte, zda nová banka nevyžaduje povinné pojištění nebo vedení účtu, které by úsporu snížily.

Porovnávejte roční procentní sazbu nákladů a celkovou částku, kterou zaplatíte. Samotný úrok nestačí.

Časté otázky

Mohu refinancovat u stejné banky?

Ano, banky takové služby nabízejí. Obvykle jde o změnu sazby nebo prodloužení fixace bez nového zástavního práva. Poplatky bývají nižší než při přechodu k jiné bance, přesto je porovnejte.

Jak dlouho refinancování trvá?

Obvykle několik týdnů. Zahrnuje schválení, odhad, podpis smlouvy a zápis zástavy v katastru. Začněte s předstihem, zvláště pokud vám brzy končí fixace, abyste nepřešli na horší sazbu.

Mohu při refinancování navýšit úvěr?

Často lze, pokud to dovolí příjem a hodnota nemovitosti. Navýšení zvyšuje splátky a celkové úroky, proto zvažte, zda je účel opodstatněný, například rekonstrukce.

Můj tip: Doporučila bych začít porovnávat nabídky zhruba půl roku před koncem fixace a udělat si tabulku se sazbou, poplatky a celkovým nákladem. Rozhodnutí pak děláte podle čísel, ne podle prvního dojmu.

Zdroje

• Finanční arbitr
• Česká bankovní asociace